Рынок управления коммерческой недвижимостью
находится в стадии становления, но уже в ближайшие годы
ожидается его бурный рост. Так не пора ли начать присматривать
свою нишу в этом секторе?
Первые управляющие компании появились в России в
конце 90–х годов, но даже спустя 10 лет рынок управления
коммерческой недвижимостью все еще находится в стадии
формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на
нем отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло
бы лоббировать интересы его участников, а законодательная база
далека от совершенства.
Вне конкуренции
Сегодня в России услуги по управлению
недвижимостью оказывают либо западные компании (иногда с
сомнительным в своей стране прошлым), либо местные фирмы,
которые отпочковались от крупных агентств недвижимости,
консалтинговых и девелоперских компаний или же выросли сами по
себе.
Более или менее цивилизованным и понятным можно
назвать этот сегмент только в Москве и Санкт–Петербурге. В
регионах объектов, пригодных для управления, значительно
меньше, а те, что есть, чаще всего управляются самими
девелоперами.
— Объемы строительства объектов высокого класса
за пределами столиц незначительны, потому и востребованность
управляющих пока еще невелика, — отмечает Светлана Колесова,
заместитель директора пермской управляющей компании «Финрент».
— Для регионального рынка характерна организация собственных
управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же
сторонней, частной УК практически не распространено.
В столицах все большее число владельцев объектов
недвижимости осознает плюсы привлечения частной компании.
«Собственники готовы передавать свои объекты в управление. В
основном это property management (работа с арендаторами) и
facility management (техническое обслуживание объекта). Такие
виды деятельности проще передать в управление сторонней
компании и контролировать лишь финансовые потоки», —
подчеркивает руководитель отдела маркетинга компании
«АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов. По словам Ялымова, только в его
компанию за прошедший год обратилось порядка 20 собственников
с просьбой взять их объекты в управление. Однако число зданий,
находящихся под управлением собственников, превосходит
количество переданных в частное управление. «Все больше
собственников недвижимости обращаются к профессиональным
управляющим, но об оформившейся тенденции говорить пока рано,
— уверена генеральный директор компании «Савацкий. Управление
недвижимостью» Евгения Власова. — Проблема в том, что
большинство собственников диверсифицируют свои инвестиции и
почти всегда смотрят на любое вложение как на потенциальную
возможность стать профессионалом в новой области, будь то
добыча энергоресурсов, девелопмент, строительство, управление
или эксплуатация». По экспертным оценкам, в Москве только 20%
зданий управляется частными компаниями.
Конкуренция между УК как таковая еще не
сложилась, и место на рынке есть. Светлана Колесова считает,
что рынок не насыщен, и на нем практически нет компаний,
которые профессионально занимались бы только управлением
недвижимостью. «Основной вид деятельности — это оказание
риэлторских услуг. Между тем, в этом рыночном сегменте созданы
все условия для появления компаний, которые профессионально
будут заниматься только управлением», — убеждена Колесова.
— Сегодня выходить на рынок в Москве сложнее, чем
три года назад. Потому что теперь нужно больше знать и уметь,
— рассказывает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ,
выводящей УК на рынок, Оксана Крымина. — Но собственники уже
знают о самой услуге и спокойно относятся к идее привлечения
стороннего управляющего. Если еще три года назад при работе с
владельцем здания ему необходимо было объяснять — не чем одна
компания лучше другой, а что такое управление недвижимостью
вообще и зачем оно нужно, то сегодня все иначе.
В Москве и Питере понимание уже пришло, поэтому
компании стараются конкурировать по качеству предлагаемых
услуг. Отставание же регионов, по словам Оксаны Крыминой,
составляет около пяти лет. Поэтому там можно «творить все, что
угодно», и все равно работать успешно. Главное — доказать
собственнику, что ему вообще нужна эта услуга.
Итак, ниша для старта есть, осталось только
понять, как в нее войти.
Не тот уровень
Чем же занимаются управляющие? Их основная цель —
приносить собственнику максимальный доход, увеличивать
инвестиционную стоимость объекта и освобождать время
собственника для ведения его основной деятельности.
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно
условно разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг
и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте —
facility management — техническое обслуживание и эксплуатация
объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является
property management — оперативное управление объектом, работа
с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну
а высший пилотаж — asset management — стратегическое,
долгосрочное управление финансовыми потоками и активами
объекта, которое, как правило, начинается сразу после
разработки проекта будущего здания.
Российские компании сегодня оказывают, в
основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах
facility и property management. Полное оперативное управление
предоставляют лишь единицы. Да и то — далеко не всегда на
должном уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной
российской управляющей компании на условиях анонимности,
крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу,
зачастую ее только декларируют, а на практике вся их
деятельность сводится в лучшем случае к property management.
Кроме того, западные компании работают в высокодоходном
сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня.
Российские же конкуренты, особенно небольшие компании,
стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно,
доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте
рынка, но для обеспечения рентабельности — вполне достаточная.
По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по
управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%.
Впрочем, по словам управляющих, на рынке
представлены как компании, которые берутся только за объекты,
приносящие не менее 50% прибыли, так и те, для кого и 10% с
объекта — очень хорошо, учитывая объемы. «Существуют компании,
не выходящие на объект без гарантий 100%-й рентабельности, —
констатирует президент санкт–петербургской группы компаний
«Бекар» Александр Шарапов. — Мы же ориентируемся на
существенное увеличение объемов управляемых площадей и
закладываем свою рентабельность в размере 10–20%».
А генеральный директор УК «Габа-Эстейт» Денис
Габа признался «Бизнес–журналу», что первый объект, взятый в
управление его компанией, приносил около 8%, и в тот момент
(на старте бизнеса) это уже было хорошо. Таким образом,
стартующим предпринимателям следует сразу же уяснить: на заре
бизнеса золотых гор не будет, а погоня за сверхприбылями в
этом деле равносильна полному провалу. «Охотникам за
миллионами явно не сюда! На этом же рынке гарантирован
стабильный, но не очень высокий доход», — категоричен один из
экспертов.
Управляющая компания в деталях
- Стартовые инвестиции: от 50 тысяч долларов.
- Срок окупаемости: 1–2 года.
- Доходность: 3–10% от потока дохода на объекте.
- Рентабельность: достигается при площади
управляемого здания — не меньше 10 тысяч кв. м.
- Спрос: от 20 обращений в год.
- Клиенты: собственники бизнес–центров, торговых
центров.
- Форматы: юридическое лицо.
- Помещение: офис площадью 50 кв. м в престижном
районе города. Минимум класс В.
- Средства продвижения: интегрированный маркетинг,
сайт, профильные и деловые СМИ;
- Лицензии и сертификаты: не требуются.
- Услуги: длинные — все формы управления объектом
недвижимости (или одна из них). И короткие — экспертиза,
оценка, консалтинг, брокеридж.
- Способы старта: выход на рынок при наличии своего
объекта или после набора команды.
- Особые условия: сложность в получении первого
объекта, а также в общении с собственниками, которые не
готовы отдавать свои объекты, необходимость постоянно
поддерживать высокое качество услуги, относительно
невысокая, но стабильная доходность.
- Плюсы: низкая конкуренция, невысокий порог входа
на рынок, доступ на региональные рынки.
Вы откуда и куда?
В принципе, случайных людей на рынке управления
коммерческой недвижимостью практически нет. Как правило,
начинающие свой бизнес управляющие — выходцы либо из других
аналогичных компаний (возможно, западных, представленных на
российском рынке), либо из других отраслей рынка коммерческой
недвижимости — брокерских, риэлторских, консалтинговых фирм,
девелопмента, оценки и т. д. Эксперты говорят и о выходцах из
банковской и инвестиционной сфер. Во многом именно предыдущая
специализация бизнесмена определяет то, в какой нише рынка
управления он готов стартовать.
— Одни участники рынка вышли из банковского и
финансового секторов; вторые из рынка недвижимости (девелоперы
и риэлторы); третьи представляли эксплуатационные компании, —
утверждает Глеб Ялымов. Первые стали заниматься «asset
management», вторые — «property management» и отчасти
«facility management», третьи — «facility management» и
клинингом.
По мнению Глеба Ялымова, большинство российских
компаний работает в области эксплуатации объектов недвижимости
(«facility management»).
Прежде чем начинать бизнес, следует сразу
определиться с тем, какую услугу и каким собственникам
управляющая компания будет оказывать. Если распылиться и
попытаться делать все, то в скором времени компания либо не
выдержит нагрузок и перестанет существовать, либо сотрудники
будут работать на износ, что, в конечном счете, снизит
качество оказываемых услуг и не позволит рассчитывать на
серьезные позиции на рынке.
Кстати, Денис Габа советует начинающим
предпринимателям на первых этапах развития бизнеса четко
сконцентрироваться на том, каким именно типом коммерческой
недвижимости планируется управлять, и определиться с
классностью. По экспертным оценкам, сегодня стартовать лучше
всего в нише управления объектами класса В и реконструируемыми
зданиями С–класса. Верхний же сегмент рынка почти полностью
поделен между западными игроками. А вот ниша В и С классов им
не интересна.
Трудности управления
Так где же взять первый объект? По признанию всех
участников рынка, это и есть самая большая проблема стартующих
компаний. «Для начинающей управляющей компании, у которой за
спиной нет определенного числа успешно реализованных проектов,
становится очень сложно убедить собственника в том, что
качество его услуг будет на уровне», — подчеркивает Светлана
Колесова. «Пожалуй, новым игрокам будет тяжело прийти на рынок
просто так. Если это компания без предыдущего опыта
управления, то ее путь будет долгим и тернистым — с пробами,
ошибками и непредсказуемыми результатами», — добавляет Евгения
Власова.
Значит ли это, что предпринимателям, не владеющим
объектами недвижимости, выход на рынок заказан? Ни в коем
случае. Да, сложно, но возможно. Многие компании начинали без
объекта, а становились крупными игроками рынка.
— Судя по моему опыту, первый объект, как
правило, находится по записной книжке, — на полном серьезе
говорит Денис Габа. Действительно, просто так прийти к
собственнику и уговорить его отдать объект в управление не
удастся. А вот по знакомству — вполне. Зато после получения
первого объекта дело идет веселее.
— Рынок управления коммерческой недвижимостью
является довольно закрытым. На первоначальном этапе получение
объектов в управление возможно только лишь при дружеских
отношениях с собственником недвижимости, который настолько вам
доверяет, что готов отдать ее в управление. В дальнейшем при
увеличении количества квадратных метров в управлении процедура
получения объектов упрощается, — уверена Светлана Колесова.
По утверждению Оксаны Крыминой (маркетинговая
группа БЕШ), существуют два основных способа старта бизнеса в
сегменте УН: с объекта или с команды. Впрочем, команда эта
должна была также где–то сложиться. То есть совсем дебютантам
создать успешную компанию проблематично. «Новички рынка,
только закончившие университеты или курсы управляющих, должны
сначала раствориться в коллективе более опытных коллег и
только потом, набравшись практического опыта и заработав имя
на рынке, делать что–то свое», — уверена Оксана Крымина. В
общем, успех бизнеса во многом будет зависеть от правильного
подбора команды и имеющегося у основателя и сотрудников опыта
работы в сфере недвижимости.
Хотя кадры — это тоже проблема: квалифицированных
специалистов катастрофически не хватает, а те, которые есть,
слишком амбициозны. «В регионах кадровая проблема стоит не так
остро, — уверен Денис Габа, — там люди готовы идти на меньшие
зарплаты, они, в отличие от Москвы, крепче держатся за работу,
поэтому и подобрать их проще».
Еще одна забота — необходимость поддерживать
высокое качество услуги. На рынке все друг друга знают,
поэтому слух о том, что управляющий напортачил с объектом и
привел его к упадку, сразу же дойдет до ваших потенциальных
клиентов.
На старт! Внимание! Стоп?
Начинать бизнес в этом сегменте просто и сложно
одновременно. Стартовые вложения делятся на оплату труда
сотрудников (сумма зависит от их численности, средняя зарплата
топ-менеджера начинается от 1,5 тысячи долларов, а
гендиректора — от 4 тысяч), аренды офиса (эксперты советуют не
скупиться: здесь лишний блеск не помешает), проработки четкой
стратегии управления и алгоритма действий на объекте (как
именно управлять) и рекламной кампании. Ключевыми сотрудниками
являются гендиректор, его заместитель, финансовый
(коммерческий) директор, маркетолог (и пиар-директор),
бухгалтер, юрист, непосредственно руководитель по техническим
вопросам и вопросам эксплуатации, а также рядовой персонал,
который в офис сажать не обязательно. Рядовые сотрудники
должны работать на объектах, и там же им выделяются помещения.
Таким образом, затраты на зарплату составят на первом этапе
около 20 тысяч долларов в месяц. Аренда офиса (50 метров в
хорошем районе) обойдется еще в 25 тысяч долларов в год (две с
небольшим тысячи в месяц), а рекламная кампания — от 5 тысяч
у. е. в месяц. Причем, как считает Оксана Крымина, прямая
реклама приносит мало пользы — куда важнее представленность
компании в прессе, известность брэнда и т. д. «Собственника
недвижимости обкладывают информацией со всех сторон, и он
волей–неволей замечает управляющую компанию», — поясняет
Оксана Крымина. При простой рекламе такой эффект не
достигается. Ну и не нужно забывать про удобный для
посетителей сайт (от 1 000 долларов): его наличие не просто
желательно, а обязательно.
Таким образом, в целом при экономном подходе
можно уложиться и в 25–30 тысяч долларов. Наиболее приемлемой
для старта эксперты называют сумму в 50 тысяч долларов. Такая
база позволит набрать более профессиональных сотрудников и
быстрее получить первый объект. В среднем услуги УК
оплачиваются в виде процента от потока доходов на объекте. По
оценке Александра Шарапова, оплата услуг УК составляет от 3 до
10% от потока доходов. В случае с клинингом или facility
management возможна и фиксированная оплата.
И еще одна тонкость. Так как первый объект
достается УК не сразу, то возникает резонный вопрос: за счет
чего платить зарплату своим сотрудникам? Как правило, компании
на старте, помимо «длинной» услуги (управление объектом),
оказывают еще и «короткую». Это может быть экспертиза или
оценка объектов недвижимости, консалтинговая или брокерская
деятельность и т. д. — зависит от имеющегося у
предпринимателей опыта. Именно оказание таких услуг, которые
продаются быстрее и проще, позволяет управляющему иметь
прибыль до получения первого объекта.
Рынок управления коммерческой недвижимостью
растет, а вместе с ним и спрос на такого рода услуги.
Какие они разные!
На рынке управления коммерческой недвижимостью
существует несколько основных категорий игроков:
- управляющие компании, в ведении которых находится
несколько объектов недвижимости;
- управляющие компании, созданные специально «под объект»;
- хозяйствующие подразделения собственников объектов
недвижимости;
- компании–застройщики, управляющие построенными ими
объектами самостоятельно.
В последнее время на рынок выходят некоторые
агентства недвижимости, расширившие спектр предоставляемых
услуг до управления
недвижимостью.
