ФОРМУЛА ИНВЕСТИЦИЙ

Формула инвестиций

Интервью с руководителем рабочей группы коллективного инвестирования в недвижимость Национальной лиги управляющих (НЛУ), генеральным директором УК "РЕГИОН Девелопмент" Павлом Зюбиным
НиИ: Участники рынка недвижимости считают, что в последнее время инвесторы утратили интерес к девелоперским проектам в Москве и стали больше внимания уделять регионам. Как Вы считаете, с чем это связано?
П. З.: Существует две причины того, что московские девелоперы обратили свой взгляд на регионы. Первая причина - объективная: московский рынок недвижимости не может постоянно расти, и сейчас он постепенно стабилизируется. Цены продолжат плавно повышаться, но такого взрывного роста как в предыдущие года уже не будет. Возможна даже ситуация, когда стоимость жилья более низкой категории упадет. На рынке коммерческой недвижимости мы видим снижение отношения стоимости аренды квадратного метра к цене самого объекта.
Начиная с 1999 г. рынок московской недвижимости был одним из самых привлекательных в России, что привело к возникновению второй причины - субъективной. За прошедшие несколько лет сформировалась большая инфраструктура, имеющая, с одной стороны, отношение к капиталу, а с другой - к московским властям. Поэтому инвестиционные компании, которые сейчас выходят на рынок, не имея связей с определенными чиновниками и возможности получения площадок в Москве, направляют свои силы в регионы. Они не отказываются от московских проектов, но диверсифицируют инвестиции еще за счет регионов.

НиИ: Как бы Вы сейчас оценили доходность инвестиций в строительство в Москве и регионах?
П. З.: Доходность инвестиций меняется в зависимости от момента входа в проект. Проект строительства здания состоит из трех этапов. На начальном этапе, до получения разрешения на строительство, доходность может быть любой. Но при этом существуют риски, которые нельзя просчитать, в частности сроки и затраты на оформление необходимой документации, возможные проблемы правового характера.
После получения разрешения начинается вторая стадия - строительство, когда инвесторы уже готовы вступить в проект. Здесь можно обеспечить доходность порядка 20-40% годовых. Однако строительный этап включает следующие риски:
- коммерческие - риск не продажи, опасность не довести проект до стадии завершения, например, из-за нехватки средств;
- строительно-монтажные;
- повышение стоимости строительных материалов и т.д.
Третий этап - эксплуатация недвижимости. При вложении в коммерческую недвижимость инвестор может получать 12-14% годовых, но данная тенденция снижается. Риски на данном этапе минимальны.
Кроме того, доходность любого проекта изменяется в зависимости от того, к какому классу принадлежит строящаяся недвижимость: элитной или типовой жилой, коммерческой.
Если сравнивать уровень доходности проектов, то в столице он по-прежнему выше, чем в регионах. В первую очередь потому, что в Москве на порядок выше уровень цен. Цены на недвижимость можно представить как две составляющие: стоимость строительно-монтажных работ и стоимость земли. В региональных проектах большую часть занимает само строительство здания, а остальное включает в себя стоимость земельного участка, маржу девелопера и других участников строительства. Поэтому в регионах цена проектной ошибки будет выше. В столице ситуация обратная: поскольку компания обладает земельным ресурсом, стоимость самого строительства не очень важна. Таким образом, в Москве сфера инвестирования - это, в первую очередь, девелоперский бизнес, а в регионах - строительный.

НиИ: От чего зависит рентабельность инвестиций?
П. З.: Рентабельность инвестиций зависит от структуры вложений. Например, после приобретения коммерческой недвижимости владелец получает постоянный рентный доход. По уровню надежности такие инвестиции я бы сравнил с государственными ценным бумагами. Подобные надежные инструменты очень востребованы сегодня инвесторами с длинными деньгами, в первую очередь негосударственными пенсионными фондами. Доход же от жилой недвижимости инвестор получает только после завершения объекта и его продажи. Таким образом, в первом случае, чтобы рассчитать рентабельность нужно ориентироваться на уровень арендных ставок, а во втором - на динамику продаж.

НиИ: Какие существуют схемы инвестирования?
П. З.: Наша компания занимается привлечением инвестиций в недвижимость через структуру закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Фонды интересны, прежде всего, институциональным, а также мелким и средним частным инвесторам, потому что включают в себя несколько проектов, которые балансируют паи по срокам, доходности и рискам. Крупные частные инвесторы заинтересованы в индивидуальном подходе, поэтому их привлекает вложение средств в конкретный проект, где, беря на себя определенные риски, можно получить максимальную прибыль.
Фонды отличаются между собой разными критериями, например, порогом входа, т. е. размером инвестиций, который необходимо вложить при формировании фонда, чтобы стать пайщиком. Сейчас входной порог в различных фондах варьируются от 10 тыс. руб. и выше.

НиИ: Сколько на данный момент в России ПИФов недвижимости? Какую доходность они обеспечивают для своих пайщиков?
П. З.: На 7 февраля 2005 г. 24 компании управляют активами 31 закрытого фонда недвижимости, совокупная стоимость которых составляет более 8 млрд. рублей Еще восемь фондов находятся в процессе формирования, а четыре зарегистрировали правила доверительного управления, но не приступили к формированию. Это совершенно не к этому. Это относится к структуре активов фондов. Подводить какие-то итоги работы фондов на мой взгляд рано, ведь еще ни один фонд не закрылся и не выплатил доход по паям своим пайщикам. Конечно, есть фонды, где существует возможность выплаты промежуточного дохода, но этот доход не показатель конечной доходности, ведь вложения в недвижимость - долгосрочны.
Вот когда фонды недвижимости будут подводить свои итоги, тогда можно будет сделать первые выводы. Кстати, первым таким фондом будет наш ЗПИФН "Перспективные инвестиции", он подведет итоги в сентябре этого года.

НиИ: Какие проблемы характерны для процесса создания ПИФов недвижимости?
П. З.: Главным препятствием на сегодняшний день является налоговое законодательство: в настоящее время не урегулированы вопросы с НДС и налогом на имущество. В первую очередь эта недоработка не дает развивать фонды на основе коммерческой недвижимости. В рамках Национальной лиги управляющих создана рабочая группа, которая занимается подготовкой законопроекта, снимающего данную неопределенность. Это даст возможность привлечь средства населения и институциональных инвесторов в паевые инвестиционные фонды недвижимости. Остальные проблемы локальные и легко решаемые.

НиИ: Какие регионы сейчас наиболее интересны с точки зрения инвестиций в строительство?
П. З.: Интерес к региону определяется по формуле "наличие потребности в жилье + платежеспособность населения". Такое сочетание присутствует практически во всех городах-миллионниках, в них заложен огромный потенциал для инвестирования в недвижимость.
Например, строительство в Новосибирске сейчас находится на подъеме. В прошлом году там было возведено около 0,5 млн. кв. м жилья, а росте цен составил 20-25%. Подобная ситуация наблюдалась и в Москве в 1999-2000 гг., но конкурентное поле Новосибирска значительно свободнее. Фактически город становится неофициальной столицей Сибирского федерального округа.
Например, в Омске до недавнего времени наблюдался крайне низкий уровень цен на недвижимость, обусловленный низким уровнем доходов населения. Но в городе достаточно большая производственная база, имеется много предприятий, действующих и востребованных. Однако при перераспределении большая часть ресурсов уходит из города. Для решения жилищной проблемы необходимо деньги региона направить на развитие инфраструктуры.
Наша компания создала совместный проект с администрацией Ханты-Мансийского округа и Ханты-Мансийским негосударственным пенсионным фондом - фонд "Югра Недвижимость". Этот проект позволяет использовать пенсионные резервы дважды: сначала они инвестируются в жилищное строительство округа, а затем выполняют свое основное назначение - увеличивают пенсионные резервы, а значит и выплаты будущим пенсионерам.
Цены на жилье в этом регионе колеблются от 25 до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. И купить квартиры по такой цене могут далеко не все ханты-мансийцы. К решению проблемы мы подошли с двух сторон. С одной стороны, мы сформировали фонд "Югра -Недвижимость", который инвестирует средства в строительство жилья. За счет того, что Ханты-Мансийский НПФ, являясь пайщиком нашего инвестиционного фонда недвижимости, рассчитывает на определенный уровень доходности, мы можем конкурировать с другими строителями, которые не готовы делиться своей маржой и осуществить снижение стоимости жилья. С другой стороны, мы предполагаем создать ипотечный фонд, который совместно с одним из банков будет выдавать целевые кредиты на конкретную недвижимость. Все вышесказанное позволит привести на рынок еще 7-10% покупателей. А низкий уровень цен будет компенсироваться за счет количества построенного жилья.
Первый дом, где цена 1 кв. м составит 20 тыс. руб., уже заложен. Этот проект позволит решить сразу несколько проблем: строительство доступного жилья, размещение пенсионных резервов с большей доходностью и меньшим риском, различные социальные вопросы. Подобные схемы можно использовать и в других регионах, где есть заинтересованность местной администрации в строительстве действительно доступного жилья для жителей региона.
Ханты-Мансийск - очень показательный город. Доходы населения здесь в полтора раза выше, чем в Санкт-Петербурге, а потребность в жилье находится на таком же уровне; при этом имеется огромный фонд ветхого жилья. Именно в такие города и регионы, где потребности населения совпадают с их возможностями, и потекут инвестиции в первую очередь.

НиИ: Каков Ваш прогноз развития инвестиционной активности компаний на рынке недвижимости?
П. З.: Если говорить об активности компаний на рынке коллективного инвестирования в недвижимость, то она уже присутствует. Все большее количество Управляющих создает новые фонды недвижимости. После того как нам удастся решить неурегулированные на сегодня вопросы, я уверен, что и фондов недвижимости, и заинтересованных в этом инструменте будет еще больше. Недвижимость как залог стабильности представляет собой удачное соотношение в координатах "риск-доходность".